Manutenzione preventiva vs correttiva: cosa scegliere per il tuo condominio

I lavori di manutenzione condominio sono un aspetto essenziale per assicurare la sicurezza, la funzionalità e il valore patrimoniale degli edifici che lo compongono. Il servizio di manutenzione immobili a Milano è parte integrante del nostro impegno come general contractor: nel dettaglio, ci occupiamo di interventi ordinari e straordinari volti a mantenere la struttura e l'impiantistica dell'immobile in condizioni ottimali, preservando al contempo l'aspetto originale degli edifici
Nell'approfondimento di oggi prenderemo in analisi la differenza tra due tipologie di manutenzione immobili: quella preventiva, che mira a evitare l'insorgenza di guasti e malfunzionamenti, e quella correttiva, che ha per obiettivo la risoluzione di problemi o danni già avvenuti.

Strategie preventive di manutenzione degli immobili: cosa sono?

Come intuibile già dal suo nome, la manutenzione preventiva consiste in un approccio proattivo alla gestione delle problematiche che possono gravare sulla struttura o sullo stato funzionale di un edificio. Tanto in ottica di manutenzione immobili aziendali, che in ambito residenziale, una buona strategia preventiva mira dunque a identificare e risolvere eventuali criticità prima che queste si traducano realmente in danni gravi.
Una manutenzione condominio di tipo preventivo si articola dunque in una serie di interventi regolari e programmati che mantengono l'impiantistica e le strutture dell'edificio in condizioni ideali. Le attività di manutenzione preventiva più rilevanti includono:

• Ispezioni periodiche per valutare lo state generale degli immobili, delle parti comuni condominiali e dell'impiantistica;
• Operazioni di pulizia e manutenzione degli impianti, per garantire una piena funzionalità, nonché il comfort e la sicurezza dei condomini;
• Sostituzione di componentistica soggetta ad usura o in prossimità di giungere al termine del suo ciclo di funzionamento;
• Interventi tempestivi per correggere eventuali difetti di lieve entità che potrebbero, se trascurati, aumentare il rischio di malfunzionamenti o rotture più gravi;
• Ispezione delle coperture e pulizia delle grondaie.

Le strategie preventive di manutenzione degli immobili offrono degli evidenti vantaggi, in quanto si riduce notevolmente il rischio di guasti improvvisi, che potrebbero arrecare problemi agli inquilini. Questo aspetto è ancor più importante nel caso della manutenzione di immobili aziendali, dove un malfunzionamento del sistema elettrico può arrestare la produzione o le regolari attività lavorative per un'intera giornata, causando una perdita economica anche importante.
La manutenzione preventiva di un condominio prolunga inoltre la durata degli impianti, migliorando l'efficienza energetica generale delle abitazioni e permettendo una pianificazione dei costi di manutenzione nel lungo termine più precisa, apportando un importante beneficio anche dal punto di vista economico-gestionale.

Manutenzione condominio e approccio correttivo ai guasti improvvisi

La manutenzione correttiva è un approccio più classico e tradizionale che prevede di intervenire solo nel momento in cui si verificano effettivi danni agli impianti o alla struttura degli immobili. È, in altri termini, un approccio reattivo avente per obiettivo il ripristino del corretto stato funzionale dell'edificio attraverso riparazione o sostituzione di componenti danneggiati.
Bisogna pertanto intendere una manutenzione condominio di tipo correttivo come una soluzione a breve termine, che non influisce sulle spese ordinare dei condomini ma il cui impatto economico complessivo è altamente variabile, a seconda della gravità del guasto.
Anche le tempistiche di lavoro non sono preventivabili, in quanto interventi correttivi di manutenzione immobili possono oscillare dalla semplice sostituzione di un componente danneggiato, alla risoluzione di gravi problemi strutturali potenzialmente compromettenti per la sicurezza dei condomini.
Ma quali sono le principali sfide da affrontare nell'ambito della manutenzione di un condominio? Tra i problemi più frequenti che possono verificarsi si ricordano:

• Infiltrazioni d'acqua;
• Problemi di isolamento termico;
• Guasti agli impianti elettrici, idraulici e di ventilazione;
• Cedimenti e altre tipologie di danni strutturali.

Manutenzione immobili Milano: come integrare l'approccio correttivo e quello preventivo

Quando si affronta il tema della manutenzione condominiale, scegliere tra approccio preventivo o correttivo può essere complesso. Va innanzitutto precisato che, per definizione, la necessità di dover ricorrere alla manutenzione correttiva è inevitabile. Guasti, malfunzionamenti, perdite d'acqua o altri imprevisti possono infatti verificarsi a prescindere dalle strategie preventive messe in atto.
Più che parlare di confronto tra manutenzione preventiva e correttiva è dunque più corretto pensare a un approccio integrato che tenga conto di diversi fattori, tra cui:

• Condizioni attuali dell'edificio;
• Budget disponibile per la gestione condominiale;
• Esigenze specifiche degli inquilini;
• Normative locali e adempimenti vari.

In generale, è consigliabile che l'amministrazione condominiale propenda per una strategia che includa misure preventive focalizzate su potenziali criticità già rilevate in fase di ispezione. Se il budget condominiale è limitato e gli impianti usurati ma non ancora da sostituire, può essere utile allocare parte delle risorse a controlli ordinari dedicati, per evitare guasti definitivi. Allo stesso tempo è però fondamentale tenere conto dei fondi necessari a coprire, in linea di massima, costi di eventuali imprevisti.
Va inoltre considerato che, anche se una manutenzione condominio preventiva può sembrare più dispendiosa, la spesa può essere ammortizzata nel tempo e risultare inferiore a quella eventualmente necessaria per far fronte a un danno più grave che poteva essere evitato con qualche accortezza in più.
Una corretta manutenzione degli immobili di un condominio passa dunque da un'attenta programmazione degli interventi di manutenzione ordinaria, necessari a preservare la salute a lungo termine dell'edificio, riducendo al contempo le spese impreviste, il deprezzamento degli immobili e i disagi ai condomini. Quando è invece necessario ricorrere alla manutenzione correttiva, il fattore tempestività è cruciale. Se ad esempio si rilevano infiltrazioni o perdite di acqua è importante agire subito, senza aspettare la prossima ispezione ordinaria, così da evitare danni maggiori e spese più elevate in futuro.
La caratteristica più rilevante di un programma di interventi efficace è quindi senza dubbio la flessibilità, in quanto la manutenzione di un condominio richiede un buon livello di adattabilità alle esigenze dei condomini e alle peculiarità degli immobili. Lavorare con budget più ampi permette di estendere la manutenzione preventiva, aumentando il numero delle ispezioni programmate e le aree di intervento; viceversa con un budget inferiore è necessaria una comprensione più attenta delle necessità dell'edificio e una programmazione più oculata.
È pertanto compito dell'amministratore ritrovare il giusto equilibrio in merito alle pratiche di manutenzione condominio, sulla base anche di un confronto con il general contractor in fase di collaudo e consegna degli immobili.